Sneller bouwen is druppel op gloeiende plaat

Bouw naar vraag en diversiteit, dat was de boodschap die Jetze Lont ons meegaf in zijn column ‘De wederopbouw van een overspannen woningmarkt’, over de krapte op de woningmarkt. Vraag en aanbod zorgt al een flinke tijd voor een enorme druk op de markt. Zowel bij gemeenten, als bij corporaties en kopers is de roep om snel veel betaalbare huizen te bouwen onverminderd groot.

Maar wat is betaalbaar voor wie? En los je daarmee de problemen op de woningmarkt op? Zien we niet iets over het hoofd in de zoektocht naar de sleutel voor doorstroming?

We hebben het altijd over materiaal, mensen en grond. Ik denk dat er nog iets anders is dat ervoor zorgt dat de druk op de markt verhoogt. Namelijk de toenemende hoeveelheid aan wet- en regelgeving die ervoor zorgt dat de ontwikkeltijd van woningen toeneemt.

Maar kun je het je veroorloven, nu de tekorten zo groot zijn, dat je steeds meer regels gaat bedenken die de bouw vertragen? Helpt dat mee in de betaalbaarheid en in het kunnen bouwen van die grote aantallen woningen of werkt dat tegen? Op dit moment denk ik dat het tegenwerkt.

De prijs van een woning

Wat bepaalt de prijs van een woning? Om dit uit te leggen, neem ik jullie graag mee naar de onderdelen die samen de prijs van een woning bepalen: medewerkers, materiaal, grond en wet- en regelgeving. Hiermee kunnen we ook vrij gemakkelijk uitrekenen hoe deze onderdelen zich in de toekomst ontwikkelen: CAO’s gaan omhoog en personeelstekorten lopen verder op. De prijs van materiaal varieert, deels afhankelijk van tekorten. Grond kunnen we niet bij maken, dus ook dat wordt steeds duurder. Wet- en regelgeving wordt steeds complexer en is langdurig. Kortom, de uitkomst van deze som kunnen we allemaal maken.

Laten we vooral kijken naar het proces van wet- en regelgeving, waardoor woningbouw steeds complexer en duurder wordt. Hoe kunnen we dat met elkaar vlot trekken?

Regelgeving werkt vertragend

Hoe kunnen we dit een halt toeroepen? Door de druk op de markt investeren veel bedrijven nu in woningfabrieken. Fabrieksmatig bouwen biedt veel voordelen, maar het werkelijke probleem zit in de toenemende ontwikkeltijd. De papieren fase die aan het bouwen van een huis voorafgaat, wordt steeds complexer. Denk bijvoorbeeld aan alle natuur- en milieueisen, de BENG, de Participatiewet. Iedereen mag iets van je bouwplannen vinden. Waar de wet- en regelgeving rond bouwen ooit vanuit goede intenties begon, werkt het op dit moment vertragend. Vroeger was de ontwikkeltijd zo’n 3 tot 4 jaar, nu is dat al snel zo’n 6 tot 7 jaar. Het bouwen van een woning kunnen we wél steeds sneller. Was dat vroeger 9 maanden, nu kan dat in 6 maanden en in de toekomst zal het nog sneller kunnen. Dat is dus maar een druppel op de gloeiende plaat.


Laten we ons niet blindstaren op wat iedereen doet. Laten we vooral eens kijken naar dat proces van wet- en regelgeving, naar alle facetten die ervoor zorgen dat de woningbouw steeds complexer en duurder wordt. Wat is daar het grote probleem, hoe kunnen we dat vlot trekken? Is het mogelijk om in plaats van regels erbij ook regels eraf te halen om zo het ontwikkeltraject te verkorten? Ik ben ervan overtuigd dat we daar heel veel tijdswinst kunnen halen.

Overheid aan zet?

De grootste drempel in dit proces ligt volgens mij bij de gemeentelijke instellingen en alle procedures en onderzoeken die daar omheen hangen. Ik zie grote barrières ontstaan doordat daar simpelweg te weinig mensen zijn om processen zoals bestemmingsplannen, milieuonderzoeken en alles wat erbij hoort te kunnen realiseren. Veel functies zijn de afgelopen jaren wegbezuinigd waardoor ze de vraag nu niet meer aan kunnen. En hoe de regels allemaal in elkaar grijpen is bijna een studie op zich.

We zijn in onze plannen afhankelijk van omwonenden, van welstand, van stedenbouwkundige plannen, onderzoeken en van politieke invloeden. Dit maakt processen langer en ze vertragen nog meer door bijvoorbeeld de invoering van de Participatiewet. Iedereen mag daarmee wat van bouwplannen gaan vinden.

Voor ons betekent dit concreet dat we participatiebureaus moeten inschakelen die voor ons de publieke opinie gaan peilen. Ook dat is niet gratis.

Bouwers worden onterecht als vertragende factor gezien. Wij willen echt wel, dus ergens moet je elkaar zien te vinden in dit proces. Met elkaar moeten we breder kijken, zoals wij dat ook al langer doen met ons Kluer-concept. Bouwers, gemeenten, omwonenden, adviseurs, laten we nu met elkaar de handen ineenslaan om te kijken hoe we dit enorme vraagstuk kunnen aanpakken.

Hoe leven wij over 40 jaar?

De puzzel is heel complex en dat blijft zo. Maar op dit moment voel ik dat de druk aan alle kanten wordt opgevoerd. De roep om sneller te bouwen is heel groot. Maar de vraag van onze kinderen naar woningen is straks een heel andere dan die van jou en mij en dan die van onze ouders. Wat voor mensen hebben wij over 40 jaar? Hoe leven zij en wat willen zij? Fabrieken bouwen is een goeie zet, maar bouwen we daarmee naar vraag? Of naar diversiteit? Is dit hoe jongeren willen wonen? Brengen de huizen die we nu bouwen de doorstroom op gang?

Lont kiest er bewust voor om geen woningfabriek te bouwen. Het past niet bij ons. Wij zijn sterk in het ontwikkelen van totaalconcepten, zoals Kluer, waarbij niet alleen de woning uitgangspunt is, maar de totale omgeving waarin je woont. Bij ons kun je het nog aangeven als je dat raampje niet mooi vindt, de lichtinval groter moet, de apparatuur ergens anders moet staan. Fabrieken zijn daar nog niet op ingericht. Wij richten ons specifiek op wat de klant wil en vinden het belangrijk dat de woning in een omgeving staat waar het langer, gezonder en gelukkiger leven is. Waar die woning dan vandaan komt, dat maakt dan uiteindelijk niet uit.

Om een efficiënte fabriek op te zetten en een goedkoper product te produceren heeft men een stabiele afzet nodig en dat is er nu niet. Daarbij, mensen willen zich identificeren met hun woningen en deze naar smaak aan kunnen passen. In de toekomst zal dit vast mogelijk zijn want de techniek staat voor niets. Maar voor nu geloof ik niet dat fabrieken de oplossing zijn voor de uitdagingen waar wij nu voor staan. Ik geloof wél in sneller ontwikkelen (en niet bouwen) om de druk op de woningbouwmarkt te verlichten als oplossing voor deze uitdaging.

De druk raakt ons allemaal

Ik ben heel benieuwd of dit nu slechts mijn mening is, of dat anderen dit ook zo zien. Hoe kijken overheden hiernaar, wat vinden ambtenaren en politiek hier zelf van, welke oplossing zien zij? Wat zou hun voorstel zijn om met behoud van kwaliteit en met oog voor de uitdagingen van de toekomst sneller te kunnen bouwen?

We vormen allemaal de andere kant van de medaille. De druk op de woningmarkt raakt ons allemaal. Samen zijn we de oplossing. Laten we in een open dialoog met elkaar kijken hoe we ook samen de oplossing kunnen vormen om dit onderdeel in het proces te versnellen.

Naar het overzicht

Meer interviews of columns lezen? Ga naar het overzicht